摘要：最近天津市场主旋律是降价，与此同时上半年和去年出让的土地也迎来开盘潮，给本就竞争激烈的新房市场加了 一层霜，下午和小伙伴区北辰区踩盘，转了几个板块，正好遇到有新项目开盘的现场，现场火爆异常，和当下所说的市场冷清完全不符，探其原因：主要几点价...
最近天津市场主旋律是降价，与此同时上半年和去年出让的土地也迎来开盘潮，给本就竞争激烈的新房市场加了 一层霜，下午和小伙伴区北辰区踩盘，转了几个板块，正好遇到有新项目开盘的现场，现场火爆异常，和当下所说的市场冷清完全不符，探其原因：主要几点价格低，户型好，位置还不错，刚需刚改都可以接受。另外最近津南，东丽多个新开盘刚需项目销售情况都不错，看来房住不炒大方针下，只要房企有诚意，产品足够好，市场就就不缺购买力。
有人会说了，肖老师你不是说能买市区不买环城，对！这个原则不变化，不过现在市区新房门槛是200万，还是高层小两室户型，但是当你的预算只有100到200的时候，考虑市区基本就是老小区或者还迁房比较多了，基本谈不上居住环境和品质，加上现在95后00后开始成为购房主力人群，对于房子的要求也就更高了，大家对市区的学区概念也并不像70.80后那么执着。我们再回到天津楼市，经历这几年调控，房价都有所回落，市区更抗跌一些，环城除西青还好一些，其他区基本都回到只有居住属性的价位。现在外环内项目，北辰，东丽，津南大部分回到2万以内，最便宜的北辰还有到一万五六的行情，总价一百四五，就可以上车两室地铁新房。
下面我们聊一下对于刚需来说，为什么环城现在比较宜居。
01
市区的新房太贵，满足居住三室，兼顾学区和居住的总价在260-400万。现在老破小重点学区一室上车门槛在150-200，和平更高，满足不了居住，如果有人愿意租房陪读，但是这租就是10年左右，大家做好租房的准备了吗 ？
而现在环城四区的一些上车门槛表现的很友好，下面是不同预算可以上车的环城板块：
100-120万：津南咸水沽、辛庄、北辰小淀、双青，东丽军粮城、金钟街。
130-150：北辰淮河道、南仓、宜兴阜，西青南站、精武镇，津南海教园、国展西。
160-200：西青中北镇、李七庄、大寺，东丽津滨大道板块、新立，北辰瑞景等板块。
200-300预算，基本改善户型，环城四区都可以选选，具体就看自身需求和购房目的。
02
市区没有好产品，有人说了今年开盘的天空之境，南开的旭辉铂悦公望都是不错的产品啊，对啊，但是市区能够有这样标准户型和设计的项目，哪个不得大几百万，另外很多二手房和在售新房，户型设计和园林设计都是很多年前的产品，对于改善的客户来说，很难接受，老破小更不用提了，没有物业和电梯，在这说一句，虽然现在国家现在正在加大投入改善老小区环境和加装电梯等工程，但是实施过程中，难度比较大，很多小区也达不到施工要求，另外更重要的是小区的整体人文素质。现在很多环城刚需盘，两室都可以设计成南北通透，大宽庭、落地窗、铝板外立面，品牌物业管理，还有园林设计也不输市区的豪宅项目。
为什么老小区和还迁房便宜？不仅仅是物业和环境的问题，还有居住圈子和人们对居住品质日益要求提高，所以老破小和还迁房卖不上价格。
但是我为什么有时候还建议大家买，因为有人预算不多，相对远大新，买市区为了上学或者上车过渡更保险。买房情况不一样，对于想长期持有并居住的客户群，我们就要多考虑一些居住和环境等问题。
03
地铁交通将市区和环城联系的更紧密，开车出行上班成为主流，还有两个月就2022年，天津地铁6号线二期和4号线南段会在2022年元旦正式通车，后期津南海教园和咸水沽，东丽津滨大道，机场附近都将收益。地铁线路所经过的项目，都将受益。再加上在建和规划中的地铁，未来还会带动更多的环城板块纳入到整个市区通勤范围内。
现在老小区停车难已经成为老业主的疼问题，很多改善客户，明确表示要考虑带地下车位的项目，年轻人更不用说，房和车一样都不能少，市区上班，郊区居住，基本通勤时间都可以控制在30到40分钟之内大家都可以接受。
04
之前的环城四区，房价不低，甚至最高点时候，炒作的和市区持平，随着这几年的挤泡沫和今年开发商之间的竞争内卷，把价格战打到纯居住水平，就凸显出它的性价比之高了。上半年我还写过100万天津买新房，基本都是远郊，但是现在的市场，近郊也可以选了，市区老破小和近郊两室新房你觉得哪个香？
但是环城四区现在的短板有哪些？你需要注意的：
01
规划多，落地少
今天跑盘北辰，去看看北辰的两个大型商业，王府井商业中心和星河商业。一个建成了，但是内部没有装修招商，预计2022年投入使用，话说这原本是留给永旺商业的地块，后来因为种种原因难产了，希望王府井商业能按时投入使用，另外的星河商业还在建，不过星河住宅卖的一直不好，不知道会不会影响商业的进度。
回到几年前，我们看北辰的项目，基本都会看到下面这个规划图，本来应该建设的北辰文化中心，因为缺钱也搁置了，不过也有好消息，附近的农药厂问题基本解决完，对于周边的居民也算利好，除了北辰区外，天津其他区也会经常遇到规划很好，但是最后没有落地的情况，所以买环城不要相信它未来会有什么，要看现在有什么，值不值这个价格。
画大饼的最后就是被割韭菜，房子回归居住属性，我们需要更加看中现有的生活配套。
02
教育好学校少，竞争大
郊区上学和市区最大不同的就是独立索锁区，不能报考市区高中，而天津最好的教育资源主要集中在市区，环城这几年一直在引进优质教育资源，比较成功的就是津南海教园，当下，环城四区里，满足自住和教育的非海教园莫属，目前引进最快和最好的是西青区，东丽和北辰还要抓紧，
如果后期环城四区解决了教育问题，对于市区外溢改善，和外地购房群体来说，会有更大吸引力。
当然不是所有人需要考虑孩子上学，因为有的客户要买几套房，学区房后期买，先解决自住或者退休养老买房，主要以生活环境舒适为主，例如天津三大湖（东丽湖，天嘉湖，团泊湖），很多客户买来就是为了度假和养老的。
03
人少地多，房子竞品多
我们打开天津地图，市区的行政区域很小，环城四区的范围很大，因此土地供应是源源不断的，各区人口密度，市区整体高一些，和平区最高，环城四区属于第二梯队，远郊属于第三梯队，密度更低，看完这个，是不是发现房价和人口密度也有直接关系。
市区因土地有限，房价高居不下，市区所有项目数量加起来也不如环城四区一个区多，这也导致环城四区里，在市场下行的过程中，房价不抗跌，新房选择上，选择性会更多一些，同样预算，我们可以挑挑选选。
当然有利也有弊，土地供应大，后期二手房存量市场就越大，不利于溢价和出售，也就是稀缺性没有那么强，当然也不是所有的板块都是这样，例如环城四区外环内板块，近市区接壤区域，多地铁交汇区域，近产业、有学区项目，也是稀缺一种，当然更包括改善宜居的项目，例如梅江区域，西青区的土地，并不影响它卖五六万一平米。
之前很多人问我国展怎么样，投资有潜力不，我的回答，不建议，因为津南的土地储量太大 ，国展中心的西侧绿色的都是可以出让的土地再卖十年也卖不完，另外国展也不会带动多少就业和人口流入，对房价促进影响有限，况且，国展西的价格有点偏高，什么都没有的板块，现在房价有点透支未来。不过当下市场，受辛庄影响，价格也被打了下来，越来越接地气。
随着市场变化，每一个阶段都有不同的购房逻辑和选房策略，我们最重要的是明确自己需求和学会取舍，在不同项目中做出最佳选择。
最后的两个月，天津各区很多新房都拿出了诚意，对于刚需购房人来说，也很合适，所以大家有时间，就可以过来看看，相信你一定会有收获的。最后放几张环城四区的新房项目图，有园林设计，也有实景拍摄内部照片。
同样的预算，如果是你，你愿意住在这样的小区里还是市区老破小？
